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Pünktlich zum 01.01.2024 ist die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft getreten. Zuletzt erhitzte die Heizung dabei nicht nur die eigenen vier Wände, sondern auch die Gemüter in Bundestag und Bevölkerung. Was bleibt, sind eine Menge Fragezeichen, Halbwahrheiten und Mythen. Grund genug, um einmal aufzuräumen: Was das GEG für Immobilieneigentümer wirklich bedeutet, welche Pflichten damit einhergehen und von welchen Fördermitteln Eigentümer profitieren.
Inhaltsverzeichnis
Landläufig auch als Heizungsgesetz bezeichnet, ist vom Gebäudeenergiegesetz in seiner ursprünglichen Fassung nicht mehr viel übrig. Seit die Ampel-Koalition die Novelle Ende 2021 auf den Weg gebracht hat, ist sie von 77 auf nun mehr als 150 Seiten angewachsen. Durch die vielen Anpassungen, Verweise und Ergänzungen fällt es selbst erfahrenen Juristen nicht leicht, hier den Überblick zu behalten. Zugespitzte Schlagzeilen über eine vermeintliche Austauschpflicht für Öl- und Gasheizungen haben die Unsicherheit unter Immobilieneigentümern und Mietern weiter verstärkt. Die folgenden Abschnitte sollen eine sachlich neutrale Übersicht geben und schaffen Klarheit, welche konkreten Handlungsmaßnahmen sich aus der Endfassung des GEG ergeben.
Wem das ganze zu viel Text ist, dem bietet die folgende Infografik eine Zusammenfassung:
Übergeordnetes Ziel des GEG ist die CO2-Neutralität bis 2045. Bis dahin soll es einen schonenden und schrittweisen Übergang in Richtung treibhausgasneutrales Heizen geben. Radikale Einschnitte wie ein Verbot von Gaskesseln oder eine Austauschpflicht für Ölheizungen, wie es zuletzt von einigen Medien skandiert wurde, gibt es demnach nicht.
So bezieht sich die größte Änderung der Novelle des GEG nicht auf den Bestand, sondern auf neue Heizungen. Heizungen, die ab dem 01.01.2024 verbaut werden, sind dazu verpflichtet, ihren Wärmebedarf zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien zu decken. Doch auch hier gibt es zahlreiche Ausnahmeregelungen. Dazu später mehr.
Für alle, die eine funktionierende Heizung besitzen, gibt es also Entwarnung. Eine Austauschpflicht sieht das GEG nicht vor. Alle Heizungen, die vor Januar 2024 eingebaut wurden, dürfen Eigentümer somit bis 2045 weiter betreiben. Dazu zählt auch die Reparatur von defekten Geräten.
Das gilt übrigens auch für Heizungen, die älter als 30 Jahre sind. Hier kommt es häufig zu Irritationen. So sah die erste Fassung der Novelle eine Austauschpflicht für Heizungen vor, die älter als 30 Jahre sind. Diese wurde während weiterer Verhandlungen jedoch gekippt.
Für sogenannte Ölkonstantkessel gilt ab Januar 2024 eine Austauschpflicht, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Dabei handelt es sich um Ölheizungen ohne Temperaturregelung, die die Kesseltemperatur dauerhaft auf einem hohen Niveau halten. Sie gelten als entsprechend klimaschädlich. Nach aktuellen Schätzungen sind davon allerdings weniger als 1 Prozent aller Immobilieneigentümer betroffen.
Spannend wird es dann, wenn es zu einer Havarie kommt. Davon sprechen Fachleute bei einem Totalschaden oder einem irreparablen Defekt der Heizung. Nun liegt es also an dem Eigentümer, die Heizung auszutauschen.
Hier sieht die GEG-Novelle ab 2024 vor jedem Heizungswechsel ein verpflichtendes Beratungsgespräch zwischen dem Eigentümer und einem Heizungsexperten vor. Eine gesetzliche Praxis, die sich in der Versicherungsbranche bereits bewährt hat. Ziel ist es, Eigentümern durch ein Expertengespräch ein zue fundierte Entscheidungsgrundlage zu liefern. Dokumentation, Form und Ablauf dieser Beratung sind dabei noch zu klären.
Stellt der Heizungsmonteur eine Havarie fest, schreibt das Gebäudeenergiegesetz eine 5-jährige Entscheidungsfrist vor. Innerhalb dieser sind Eigentümer zum Einbau einer neuen Heizung verpflichtet. Sieht die kommunale Wärmeplanung innerhalb der nächsten 10 Jahre einen Anschluss an das Fernwärmenetz vor, verlängert sich die Frist um weitere 5 Jahre auf insgesamt 10 Jahre.
Doch was ist mit der Übergangszeit? Ohne funktionierende Heizung und bei vollem Ausschöpfen der Entscheidungsfrist würden Hausbewohner im extremsten Fall bis zu 10 Jahre in der Kälte sitzen. Auch hier hat der Gesetzgeber Vorkehrungen getroffen. So bieten sich Eigentümern zwei Optionen:
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) wird die Miete für das Leihgerät in den ersten 12 Monaten teilweise oder sogar vollständig übernehmen. Details dazu liefert die Bundesregierung noch nach.
Das GEG gilt gebäudescharf und nicht wohnungsscharf. Das bedeutet, die im GEG verankerten Vorschriften gelten für das Gebäude als Ganzes und nicht für einzelne Wohneinheiten.
Ein Gebäude besitzt mehrere Etagenheizungen. Nun erleidet eine dieser Heizungen einen irreparablen Defekt. Wie bei Ein- und Zweifamilienhäusern auch beginnt jetzt eine Entscheidungsfrist von 5 Jahren. Auch hier sind Eigentümer dazu verpflichtet, sich innerhalb dieser Frist für ein neues Heizungssystem zu entscheiden. Im Falle eines Mehrfamilienhauses bezieht sich diese Frist jedoch nicht nur auf die einzelne Wohnung, sondern auf alle Wohneinheiten in dem Gebäude – auch wenn die Heizungen dort noch funktionieren.
Kommt es demnach bei nur einer einzigen Etagenheizung in dem Gebäude zu einer Havarie, beginnt die Entscheidungsfrist für alle Etagenheizungen desselben Gebäudes. Dabei ist es unerheblich, ob diese Heizungen noch funktionieren oder erst vor Kurzem getauscht wurden. Hitzige Eigentümerversammlungen sind hier vorprogrammiert
Die Übergangsfrist lässt sich jedoch verlängern, wenn einer der zwei folgenden Fälle eintritt:
Egal, ob Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus – Spätestens nach Ablauf der Übergangsfrist und dem verpflichtenden Beratungsgespräch steht nun der Einbau der neuen Heizung an. Was erlaubt ist, bestimmt ein weiteres Gesetz, das eng mit dem GEG verzahnt ist: Das Wärmeplanungsgesetz (WPG).
Die Wärmeplang erfolgt auf kommunaler Ebene. Hier setzt der Gesetzgeber Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern eine Frist bis zum 01.07.2026. Kleinere Kommunen hingegen haben bis zum 01.07.2028 mit der Vorlage ihres Wärmeplans Zeit. Ferner können Kommunen die Erstellung einer Wärmeplanung aufgrund fehlender Ressourcen ablehnen.
Welche Heizung erlaubt ist, hängt von der Wärmeplanung der Kommune ab. Hier gibt es drei Szenarien, die die folgenden Abschnitte näher erläutern.
Lehnt die Kommune die Erstellung eines Wärmeplans aufgrund fehlender Ressourcen ab, dann greift mit einer Ankündigungsfrist von einem Monat die 65 Prozent-Regelung des GEG: Demnach müssen neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Heizungen im Bestand sind davon unberührt und können bis 2045 weiterlaufen.
Dieses Szenario wird im Frühjahr 2024 die Regel sein. So bedarf jeder kommunale Wärmeplan zunächst einer Prüfung durch die Bundesnetzagentur. Da allein die Prüfung mehrere Monate beanspruchen wird, ist davon auszugehen, dass kaum eine Kommune vor dem ersten Halbjahr 2024 eine gültige Wärmeplanung vorlegt.
In dieser Zwischenzeit ist es Eigentümern weiterhin erlaubt, alle Heizungsarten einzubauen. Hier sind auch weiterhin monovalente Öl- und Gasheizungen erlaubt. Auch das ursprüngliche Verbot von Ölheizungen ab 2026 ist in diesem Fall aufgehoben.
Wichtig: Dabei ist es jedoch wichtig zu beachten, dass das WEG ab 2029 einen schrittweisen Ausbau der erneuerbaren Energien (EE) beim Heizen vorsieht. Für Geräte, die ab Januar 2024 eingebaut werden, ist künftig folgender EE-Anteil verpflichtend:
Frist EE-Anteil Ab 2029 15% Ab 2035 30% Ab 2040 60% Ab 2045 100%
Für ab 2024 eingebaute Geräte herrscht Umrüstungspflicht. Das bedeutet: Wenn ein ab Januar 2024 eingebautes Gerät ab 2029 nicht zu 15 Prozent erneuerbare Energien nutzen kann, müssen es Eigentümer entsprechend umrüsten.
Um den EE-Anteil der Heizung zu erreichen, bieten sich Eigentümern verschiedene Möglichkeiten. So können sie zum Beispiel Bioerdgas, Bioheizöl oder Wasserstoff nutzen. Ab dem Jahr 2029 müssen Eigentümer dann gewährleisten, dass sie beispielsweise ihre Gasheizung zu 15 Prozent mit Bioerdgas betreiben.
Selbstverständlich besteht auch die Möglichkeit, zum Beispiel mit einer Wärmepumpe bereits ab 2029 mehr als 15 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Der Vorteil: Die CO2-Abgabe wird nur auf den fossilen Anteil der Heizenergie erhoben. Deckt ein Eigentümer 60 Prozent seines Bedarfs durch erneuerbare Energien, fällt nur auf 40 Prozent seiner Energiekosten die CO2-Steuer an.
Legt die Kommune einen Wärmeplan vor, so ist dieser maßgeblich für die jeweilige Region. Sie gilt mit einer Übergangsfrist von einem Monat. Je nach Gestaltung der kommunalen Wärmeplanung gibt es folgende Möglichkeiten:
Auch wenn die Kommune in dem jeweiligen Gebiet einen Anschluss an das Wärmenetz vorsieht, darf sie einzelne Immobilieneigentümer nicht dazu zwingen. Hier überwiegt das Prinzip der Wahlfreiheit des Einzelnen. So dürfen Eigentümer den Anschluss ablehnen, wenn sie durch eigene Maßnahmen wie durch den Einbau einer Wärmepumpe die Einhaltung der 65-Prozent-EE-Pflicht gewährleisten.
Eine Ausnahme der zuvor genannten Regelung bilden Neubaugebiete. Hier gilt unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung ab 2024 die 65-Prozent-EE-Pflicht. Das bedeutet, alle Heizungen, die ab 2024 eingebaut werden, müssen 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen.
Als Neubaugebiete gelten Gebiete, die im städtischen Bebauungsplan als solche ausgewiesen sind. Ein einzelner Neubau muss sich nicht zwingend in einem Neubaugebiet befinden.
Bis 2045 ist grundsätzlich jede Heizung erlaubt, die die 65-Prozent-EE-Pflicht erfüllt. Diese berechnet sich nach DIN V 18599 und wird durch einen Energieberater oder Fachhandwerker bestätigt. Dabei kommen folgende Heizungen in Frage:
Im Zuge der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes erfolgt auch eine Anpassung der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Zuständig für die Auszahlung der Förderung ist die KfW
Die BEG sieht eine Grundförderung von 30 Prozent vor. Das gilt unabhängig davon, für welches Heizungssystem sich Eigentümer entscheiden, solange es dem gesetzlichen Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht. Eine Wärmepumpe würde demnach die gleiche Förderung erhalten wie eine Gasheizung, die zu 65 Prozent Biogas nutzt.
Diese Grundförderung lässt sich nach aktuellem Gesetzesentwurf durch verschiedene Boni aufstocken:
Förderung Höhe Voraussetzung Grundförderung 30 Prozent Gilt für selbstnutzende Wohneigentümer, die ihre Heizung gegen eine klimafreundliche Alternative im Sinne des GEG austauschen. Einkommensbonus 30 Prozent Gilt für selbstnutzende Wohneigentümer, deren jährliches Haushaltseinkommen 40.000 Euro nicht überschreitet. Klima-Geschwindigkeitsbonus 20 Prozent Gilt für selbstnutzende Wohneigentümer, die ihre Gas-, Öl-, Nachtspeicher- oder Kohleheizung gegen eine klimafreundliche Heizung im Sinne des GEG tauschen. Der Bonus gilt bei einem Heizungswechsel vor dem 01.01.2029. Danach reduziert er sich alle 2 Jahre um 3 Prozent. Innovationsbonus 5 Prozent Gilt weiter wie bisher für Wärmepumpen, die ein natürliches Kältemittel nutzen oder Wärme aus dem Erdreich, dem Grund- oder Abwasser gewinnen.
Die verschiedenen Boni lassen sich bis zu einer maximalen Förderung von 70 Prozent aufstocken. Die maximale Höhe der förderfähigen Kosten für die neue Heizung liegt bei 30.000 Euro. Demnach erhalten Eigentümer maximal 21.000 Euro Förderung vom Staat.
Ergänzend zu den direkten Zuschüssen sieht die BEG auch weiterhin in Kreditförderung in Form von zinsgünstigen Krediten und zusätzlichen Tilgungszuschüssen vor. Diese werden voraussichtlich bis zu einem Haushaltseinkommen von 90.000 Euro vergeben. Auch steuerliche Förderungen sind weiterhin geplant.
Aufgrund der vielseitigen Diskussionen wurde das Gebäudeenergiegesetz an vielen Stellen entschärft. Gerade für Heizungen im Bestand, besteht für Eigentümer bis 2045 grundsätzlich kein Handlungsbedarf.
Dennoch kann es Sinn machen, sich bereits vorzeitig mit einem Heizungstausch auseinanderzusetzen. Im Klimapaket hat die Bundesregierung beschlossen, Verbraucher ab 2021 für CO2-Emissionen zur Kasse zu bitten. Dafür sieht sie eine Bepreisung pro Tonne CO2 vor, die von Jahr zu Jahr steigt. In 2023 zum Beispiel liegt der CO2-Preis bei 30 Euro.
Angenommen, es handelt sich um ein wenig saniertes Einfamilienhaus mit einer Gasheizung. Hier ist ein Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden pro Jahr durchaus realistisch. Eine Gasheizung stößt pro Kilowattstunde rund 200 Gramm CO2 aus. 20.000 Kilowattstunden Verbrauch pro Jahr multipliziert mit 200 Gramm CO2-Ausstoß pro Kilowattstunde ergibt einen jährlichen CO2-Ausstoß von 4 Tonnen für das besagte Beispiel-Einfamilienhaus. Die jährlichen Mehrkosten in 2023 liegen damit bei 120 Euro (4 Tonnen CO2 mal 30 Euro CO2-Steuer pro Tonne in 2023)
Bis 2026 gibt die Regierung einen CO2-Preis vor. Ab 2027 gelangen die CO2-Abgaben in den freien Emissionshandel. Das bedeutet, dass diese wie an der Börse gehandelt werden können.
Nun bestimmt nicht länger die Bundesregierung den Preis, sondern der Markt. Einige Experten gehen davon aus, dass der Preis pro Tonne CO2 bis 2030 durchaus auf 150 Euro oder mehr steigen könnte.
Für ein Einfamilienhaus mit einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden pro Jahr und einer Gasheizung würde das Mehrkosten von mindestens 600 Euro bedeuten.
Auch wenn laut GEG im Gebäudebestand keine Pflicht zum Austausch der aktuellen Heizung besteht, kann ein Heizungswechsel vor 2045 dennoch Sinn machen. So steigen die laufenden Kosten für klimaschädliche Brennstoffe nicht nur durch die CO2-Bepreisung, sondern zusätzlich auch durch die Energiepreiskrise der letzten Jahre. Hier liegt es am Eigentümer, den Markt im Blick zu behalten und abzuwägen, wann das Einsparpotenzial der neuen Heizung die Anschaffungskosten überwiegt.
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