Gebäudeenergiegesetz 2024 (GEG): Was Eigentümer ab sofort wissen müssen

Pünktlich zum 01.01.2024 ist die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft getreten. Zuletzt erhitzte die Heizung dabei nicht nur die eigenen vier Wände, sondern auch die Gemüter in Bundestag und Bevölkerung. Was bleibt, sind eine Menge Fragezeichen, Halbwahrheiten und Mythen. Grund genug, um einmal aufzuräumen: Was das GEG für Immobilieneigentümer wirklich bedeutet, welche Pflichten damit einhergehen und von welchen Fördermitteln Eigentümer profitieren.

Landläufig auch als Heizungsgesetz bezeichnet, ist vom Gebäudeenergiegesetz in seiner ursprünglichen Fassung nicht mehr viel übrig. Seit die Ampel-Koalition die Novelle Ende 2021 auf den Weg gebracht hat, ist sie von 77 auf nun mehr als 150 Seiten angewachsen. Durch die vielen Anpassungen, Verweise und Ergänzungen fällt es selbst erfahrenen Juristen nicht leicht, hier den Überblick zu behalten. Zugespitzte Schlagzeilen über eine vermeintliche Austauschpflicht für Öl- und Gasheizungen haben die Unsicherheit unter Immobilieneigentümern und Mietern weiter verstärkt. Die folgenden Abschnitte sollen eine sachlich neutrale Übersicht geben und schaffen Klarheit, welche konkreten Handlungsmaßnahmen sich aus der Endfassung des GEG ergeben.

Infografik: GEG 2024 auf einen Blick

Wem das ganze zu viel Text ist, dem bietet die folgende Infografik eine Zusammenfassung:

Treibhausgasneutralität bis 2045

Übergeordnetes Ziel des GEG ist die CO2-Neutralität bis 2045. Bis dahin soll es einen schonenden und schrittweisen Übergang in Richtung treibhausgasneutrales Heizen geben. Radikale Einschnitte wie ein Verbot von Gaskesseln oder eine Austauschpflicht für Ölheizungen, wie es zuletzt von einigen Medien skandiert wurde, gibt es demnach nicht. 

So bezieht sich die größte Änderung der Novelle des GEG nicht auf den Bestand, sondern auf neue Heizungen. Heizungen, die ab dem 01.01.2024 verbaut werden, sind dazu verpflichtet, ihren Wärmebedarf zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien zu decken. Doch auch hier gibt es zahlreiche Ausnahmeregelungen. Dazu später mehr. 

Was ändert sich für Heizungen im Bestand?

Für alle, die eine funktionierende Heizung besitzen, gibt es also Entwarnung. Eine Austauschpflicht sieht das GEG nicht vor. Alle Heizungen, die vor Januar 2024 eingebaut wurden, dürfen Eigentümer somit bis 2045 weiter betreiben. Dazu zählt auch die Reparatur von defekten Geräten. 

Das gilt übrigens auch für Heizungen, die älter als 30 Jahre sind. Hier kommt es häufig zu Irritationen. So sah die erste Fassung der Novelle eine Austauschpflicht für Heizungen vor, die älter als 30 Jahre sind. Diese wurde während weiterer Verhandlungen jedoch gekippt.

Kein Heizungstausch ohne Beratung

Spannend wird es dann, wenn es zu einer Havarie kommt. Davon sprechen Fachleute bei einem Totalschaden oder einem irreparablen Defekt der Heizung. Nun liegt es also an dem Eigentümer, die Heizung auszutauschen. 

Hier sieht die GEG-Novelle ab 2024 vor jedem Heizungswechsel ein verpflichtendes Beratungsgespräch zwischen dem Eigentümer und einem Heizungsexperten vor. Eine gesetzliche Praxis, die sich in der Versicherungsbranche bereits bewährt hat. Ziel ist es, Eigentümern durch ein Expertengespräch ein zue fundierte Entscheidungsgrundlage zu liefern. Dokumentation, Form und Ablauf dieser Beratung sind dabei noch zu klären. 

Entscheidungsfrist von mindestens 5 Jahren bei irreparablen Heizungen

Stellt der Heizungsmonteur eine Havarie fest, schreibt das Gebäudeenergiegesetz eine 5-jährige Entscheidungsfrist vor. Innerhalb dieser sind Eigentümer zum Einbau einer neuen Heizung verpflichtet. Sieht die kommunale Wärmeplanung innerhalb der nächsten 10 Jahre einen Anschluss an das Fernwärmenetz vor, verlängert sich die Frist um weitere 5 Jahre auf insgesamt 10 Jahre. 

Doch was ist mit der Übergangszeit? Ohne funktionierende Heizung und bei vollem Ausschöpfen der Entscheidungsfrist würden Hausbewohner im extremsten Fall bis zu 10 Jahre in der Kälte sitzen. Auch hier hat der Gesetzgeber Vorkehrungen getroffen. So bieten sich Eigentümern zwei Optionen: 

• Neue Heizung: Hier besteht die Möglichkeit, die defekte Heizung durch eine neue Heizung zu ersetzen. Während der 5-jährigen Übergangsfrist sind alle Heizungen erlaubt, auch monovalente Öl- und Gasheizungen. 
• Heizung mieten: Wirtschaftlich sinnvoller ist es wahrscheinlich jedoch, die Übergangsfrist mit einer Mietheizung zu überbrücken. 

Sonderfall Mehrfamilienhaus

Das GEG gilt gebäudescharf und nicht wohnungsscharf. Das bedeutet, die im GEG verankerten Vorschriften gelten für das Gebäude als Ganzes und nicht für einzelne Wohneinheiten.  

Kommt es demnach bei nur einer einzigen Etagenheizung in dem Gebäude zu einer Havarie, beginnt die Entscheidungsfrist für alle Etagenheizungen desselben Gebäudes. Dabei ist es unerheblich, ob diese Heizungen noch funktionieren oder erst vor Kurzem getauscht wurden. Hitzige Eigentümerversammlungen sind hier vorprogrammiert

Die Übergangsfrist lässt sich jedoch verlängern, wenn einer der zwei folgenden Fälle eintritt: 

• Entscheidung für eine Zentralisierung: Die Frist verlängert sich um weitere 5 Jahre auf insgesamt 10 Jahre, wenn sich der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft für eine Zentralheizung entscheidet.  
• Die Kommune plant ein Wasserstoff- oder Fernwärmenetz: In diesem Fall verlängert sich die Frist um 3 Jahre.  

Neue Heizung: Das Wämeplanungsgesetz (WPG) entscheidet, was erlaubt ist

Egal, ob Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus – Spätestens nach Ablauf der Übergangsfrist und dem verpflichtenden Beratungsgespräch steht nun der Einbau der neuen Heizung an. Was erlaubt ist, bestimmt ein weiteres Gesetz, das eng mit dem GEG verzahnt ist: Das Wärmeplanungsgesetz (WPG). 

Die Wärmeplang erfolgt auf kommunaler Ebene. Hier setzt der Gesetzgeber Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern eine Frist bis zum 01.07.2026. Kleinere Kommunen hingegen haben bis zum 01.07.2028 mit der Vorlage ihres Wärmeplans Zeit. Ferner können Kommunen die Erstellung einer Wärmeplanung aufgrund fehlender Ressourcen ablehnen.

Welche Heizung erlaubt ist, hängt von der Wärmeplanung der Kommune ab. Hier gibt es drei Szenarien, die die folgenden Abschnitte näher erläutern.

1. Die Kommune lehnt die Wärmeplanung ab

Lehnt die Kommune die Erstellung eines Wärmeplans aufgrund fehlender Ressourcen ab, dann greift mit einer Ankündigungsfrist von einem Monat die 65 Prozent-Regelung des GEG: Demnach müssen neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Heizungen im Bestand sind davon unberührt und können bis 2045 weiterlaufen. 

2. Die Kommune hat noch keine Wärmeplanung vorgelegt 

Dieses Szenario wird im Frühjahr 2024 die Regel sein. So bedarf jeder kommunale Wärmeplan zunächst einer Prüfung durch die Bundesnetzagentur. Da allein die Prüfung mehrere Monate beanspruchen wird, ist davon auszugehen, dass kaum eine Kommune vor dem ersten Halbjahr 2024 eine gültige Wärmeplanung vorlegt. 

In dieser Zwischenzeit ist es Eigentümern weiterhin erlaubt, alle Heizungsarten einzubauen. Hier sind auch weiterhin monovalente Öl- und Gasheizungen erlaubt. Auch das ursprüngliche Verbot von Ölheizungen ab 2026 ist in diesem Fall aufgehoben. 

Wichtig: Dabei ist es jedoch wichtig zu beachten, dass das WEG ab 2029 einen schrittweisen Ausbau der erneuerbaren Energien (EE) beim Heizen vorsieht. Für Geräte, die ab Januar 2024 eingebaut werden, ist künftig folgender EE-Anteil verpflichtend: 

Um den EE-Anteil der Heizung zu erreichen, bieten sich Eigentümern verschiedene Möglichkeiten. So können sie zum Beispiel Bioerdgas, Bioheizöl oder Wasserstoff nutzen. Ab dem Jahr 2029 müssen Eigentümer dann gewährleisten, dass sie beispielsweise ihre Gasheizung zu 15 Prozent mit Bioerdgas betreiben. 

Selbstverständlich besteht auch die Möglichkeit, zum Beispiel mit einer Wärmepumpe bereits ab 2029 mehr als 15 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Der Vorteil: Die CO2-Abgabe wird nur auf den fossilen Anteil der Heizenergie erhoben. Deckt ein Eigentümer 60 Prozent seines Bedarfs durch erneuerbare Energien, fällt nur auf 40 Prozent seiner Energiekosten die CO2-Steuer an. 

3. Die Kommune legt eine Wärmeplanung vor

Legt die Kommune einen Wärmeplan vor, so ist dieser maßgeblich für die jeweilige Region. Sie gilt mit einer Übergangsfrist von einem Monat. Je nach Gestaltung der kommunalen Wärmeplanung gibt es folgende Möglichkeiten:

• Planung eines Wasserstoff-Netzes: Sieht die kommunale Wärmeplanung den Aufbau eines Wasserstoff-Netzes vor, sind Eigentümer zum Einbau einer H2-Ready-Gasheizung verpflichtet. Letztere muss dazu in der Lage sein, den gesamten Heizwärmebedarf durch Wasserstoff zu decken.    
• Planung eines Fernwärmenetzes: In diesem Fall herrscht bis zum Netzanschluss Wahlfreiheit, was die Heizungsart angeht. Voraussetzung ist, dass der Anschluss an das Fernwärmenetz innerhalb der nächsten 10 Jahre erfolgt. 
• Kein Netzanschluss geplant: Hier gilt die 65-Prozent-EE-Pflicht. Eigentümer dürfen demnach jede Heizungsart verbauen, solange sie mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Berechnungsgrundlage zur Einhaltung der 65-Prozent-EE-Pflicht ist die DIN V 18599. 

Ausnahme Neubaugebiete

Eine Ausnahme der zuvor genannten Regelung bilden Neubaugebiete. Hier gilt unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung ab 2024 die 65-Prozent-EE-Pflicht. Das bedeutet, alle Heizungen, die ab 2024 eingebaut werden, müssen 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen.   

Welche Heizungen die 65-Prozent-EE-Pflicht erfüllen

Bis 2045 ist grundsätzlich jede Heizung erlaubt, die die 65-Prozent-EE-Pflicht erfüllt. Diese berechnet sich nach DIN V 18599 und wird durch einen Energieberater oder Fachhandwerker bestätigt. Dabei kommen folgende Heizungen in Frage:

• Wärmepumpen: Wärmepumpen decken ihren Energiebedarf bereits zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energien. Damit sind Eigentümer mit ihnen auch über 2045 hinaus sicher. 
• Hybridheizungen: Es ist davon auszugehen, dass bivalente und multivalente Heizungssysteme an Bedeutung gewinnen. So eignen sie sich gut für einen Heizungswechsel in Altbauten. Aufgrund des geringen Dämmstandards und fehlender Fußbodenheizung sind Wärmepumpen als alleinige Heizung oft nicht sinnvoll. Eine Gasheizung beispielsweise kann helfen, Leistungsspitzen in den Wintermonaten abzufangen. Die Hybridheizung ermöglicht es Eigentümern, die Zeit zwischen 2024 und 2045 zu überbrücken und ihr Gebäude in aller Ruhe energetisch zu sanieren. Ab 2045 lässt sich dann die Wärmepumpe als alleinige Heizung einsetzen.  
• Biomasseheizungen: Pellet-, Hackschnitzel- und Scheitholzheizungen sind in erster Linie für Gebäude vorgesehen, in denen sich aufgrund der Infrastruktur keine Wärmepumpe lohnt. Dazu zählen beispielsweise schwer zu sanierende Bestandsgebäude und Altbauten.  
• Brennstoffzellenheizung: Voraussetzung für Brennstoffzellen ist, dass die kommunale Wärmeplanung einen verbindlichen Transformationsplan zur Umstellung ihres Gasnetzes auf Wasserstoff vorsieht. Hinzu kommt, dass die Produktion von Wasserstoff noch sehr teuer ist, weshalb diese Heizungsart wohl eher ein Nischendasein fristen wird. 
• Stromdirektheizungen: Als Profiteur der GEG-Novelle hingegen könnten sich Stromdirektheizungen erweisen. Diese sind kostengünstig in der Installation und haben den Vorteil, dass sich eine Fußbodenheizung direkt in den Bodenbelag integrieren lässt. Sie eignen sich jedoch nur in gut gedämmten Gebäuden.    
• Grüne Gasheizungen: Als grün gilt eine Gasheizung dann, wenn zu 65 Prozent Gase aus regenerativen Quellen nutzt wie Biomethan oder Flüssiggas aus Biomasse. Aufgrund der hohen Kosten für Biogas ist sie als Einzelheizung jedoch eher ungeeignet. 

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): 30 Prozent Grundförderung geplant

Im Zuge der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes erfolgt auch eine Anpassung der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Zuständig für die Auszahlung der Förderung ist die KfW

Die BEG sieht eine Grundförderung von 30 Prozent vor. Das gilt unabhängig davon, für welches Heizungssystem sich Eigentümer entscheiden, solange es dem gesetzlichen Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht. Eine Wärmepumpe würde demnach die gleiche Förderung erhalten wie eine Gasheizung, die zu 65 Prozent Biogas nutzt. 

Diese Grundförderung lässt sich nach aktuellem Gesetzesentwurf durch verschiedene Boni aufstocken:

Ergänzend zu den direkten Zuschüssen sieht die BEG auch weiterhin in Kreditförderung in Form von zinsgünstigen Krediten und zusätzlichen Tilgungszuschüssen vor. Diese werden voraussichtlich bis zu einem Haushaltseinkommen von 90.000 Euro vergeben. Auch steuerliche Förderungen sind weiterhin geplant. 

CO2-Abgaben im Hinterkopf behalten

Aufgrund der vielseitigen Diskussionen wurde das Gebäudeenergiegesetz an vielen Stellen entschärft. Gerade für Heizungen im Bestand, besteht für Eigentümer bis 2045 grundsätzlich kein Handlungsbedarf.

Dennoch kann es Sinn machen, sich bereits vorzeitig mit einem Heizungstausch auseinanderzusetzen. Im Klimapaket hat die Bundesregierung beschlossen, Verbraucher ab 2021 für CO2-Emissionen zur Kasse zu bitten. Dafür sieht sie eine Bepreisung pro Tonne CO2 vor, die von Jahr zu Jahr steigt. In 2023 zum Beispiel liegt der CO2-Preis bei 30 Euro. 

Ab 2027 geht die CO2-Abgabe in den freien Emissionshandel    

Bis 2026 gibt die Regierung einen CO2-Preis vor. Ab 2027 gelangen die CO2-Abgaben in den freien Emissionshandel. Das bedeutet, dass diese wie an der Börse gehandelt werden können. 

Nun bestimmt nicht länger die Bundesregierung den Preis, sondern der Markt. Einige Experten gehen davon aus, dass der Preis pro Tonne CO2 bis 2030 durchaus auf 150 Euro oder mehr steigen könnte. 

Für ein Einfamilienhaus mit einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden pro Jahr und einer Gasheizung würde das Mehrkosten von mindestens 600 Euro bedeuten.

Auch wenn laut GEG im Gebäudebestand keine Pflicht zum Austausch der aktuellen Heizung besteht, kann ein Heizungswechsel vor 2045 dennoch Sinn machen. So steigen die laufenden Kosten für klimaschädliche Brennstoffe nicht nur durch die CO2-Bepreisung, sondern zusätzlich auch durch die Energiepreiskrise der letzten Jahre. Hier liegt es am Eigentümer, den Markt im Blick zu behalten und abzuwägen, wann das Einsparpotenzial der neuen Heizung die Anschaffungskosten überwiegt.

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